社區(qū)會(huì)所是為居民提供健身、休閑及文化娛樂(lè)等活動(dòng)的服務(wù)場(chǎng)所，但最近，多家社區(qū)傳出會(huì)所被產(chǎn)權(quán)方賣(mài)掉，或被出租用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)以謀取更大利潤(rùn)，由此引發(fā)居民同物業(yè)及開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)。最近一周來(lái)，記者抽取北京50家曾承諾開(kāi)設(shè)會(huì)所的社區(qū)進(jìn)行摸底，發(fā)現(xiàn)僅有20%的社區(qū)會(huì)所在正常運(yùn)營(yíng)。
■抽樣調(diào)查
僅20%會(huì)所正常運(yùn)營(yíng)
一周來(lái)，記者深入豐臺(tái)、朝陽(yáng)、西城等地多家社區(qū)，并通過(guò)電話(huà)對(duì)50家社區(qū)會(huì)所進(jìn)行摸底了解，調(diào)查結(jié)果顯示，社區(qū)會(huì)所能正常運(yùn)營(yíng)的僅占20%，其余皆因產(chǎn)權(quán)不明、規(guī)劃用途私自變更或經(jīng)濟(jì)投入、運(yùn)營(yíng)乏力等原因被挪作他用或被閑置。
新康園小區(qū)會(huì)所：被辟為3家飯店，居民投訴噪音大。
朗琴園小區(qū)會(huì)所：曾被開(kāi)發(fā)商拍賣(mài)。因產(chǎn)權(quán)不明晰，該小區(qū)業(yè)委會(huì)多次走法律途徑。
贏海莊園會(huì)所：現(xiàn)為餐廳。
天倫錦城會(huì)所：現(xiàn)為超市。
和平大道會(huì)所：一部分改為售樓處，業(yè)主抗議。
隨園棲霞會(huì)所：未開(kāi)放，等著出租。
瑞麗江畔會(huì)所：會(huì)所被出賣(mài)后出租，目前經(jīng)營(yíng)餐飲。
美樹(shù)假日嘉園會(huì)所：開(kāi)發(fā)公司倒閉，會(huì)所產(chǎn)權(quán)不明，現(xiàn)空置。
國(guó)興觀湖國(guó)際會(huì)所：規(guī)劃為會(huì)所，小區(qū)的配套設(shè)施，未開(kāi)放。
北京青年城會(huì)所：現(xiàn)改為私立幼兒園。
融科香雪蘭溪小區(qū)會(huì)所變身建材門(mén)市
“別的小區(qū)會(huì)所有游泳池、乒乓球、籃球，還有喝茶的地方，我們的會(huì)所只有建材裝修窗簾地板吆喝叫賣(mài)……”最近，通州區(qū)融科香雪蘭溪不少業(yè)主在其業(yè)主論壇發(fā)帖，討論其小區(qū)會(huì)所的現(xiàn)狀及如何和物業(yè)公司及開(kāi)發(fā)商交涉，以便會(huì)所能真正為小區(qū)業(yè)主服務(wù)。
據(jù)了解，該小區(qū)自前年7月入住，不少業(yè)主熱望位于小區(qū)中心廣場(chǎng)的下沉式會(huì)所能投入使用。但令大家失望的是，去年夏天起會(huì)所開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，不是大家盼望的健身、休閑及娛樂(lè)交流設(shè)施，而是一建材門(mén)市，銷(xiāo)售水泥、沙子及墻漆等建筑材料。
近日筆者在該小區(qū)下沉式廣場(chǎng)看到，處于廣場(chǎng)中心的會(huì)所，塔形房頂，棕色墻磚，臺(tái)階由藍(lán)色瓷片鋪成，古色古香，非常漂亮。會(huì)所的門(mén)、窗及墻壁上卻懸掛張貼著“沙子”、“水泥”等建材標(biāo)牌。透過(guò)門(mén)窗玻璃看進(jìn)去，屋內(nèi)也堆積著沙子、水泥等建筑材料。“為陪孩子打羽毛球，我每周五晚上都得開(kāi)車(chē)15公里到南三環(huán)一羽毛球場(chǎng)地，打一小時(shí)得花60元，打完球回家都夜晚10點(diǎn)多了。小區(qū)會(huì)所就在我家樓下，要是開(kāi)放了，在這里陪孩子運(yùn)動(dòng)下，抬腳就能回家休息，該多好！”王先生向往地說(shuō)。
業(yè)主們紛紛反映，不少小區(qū)會(huì)所變成了公司、商場(chǎng)、餐廳等，還有的把會(huì)所用柵欄圈起來(lái)，成為小區(qū)中的一個(gè)獨(dú)立區(qū)域，這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)很有利，回款快，但是小區(qū)會(huì)所是社區(qū)的配套建設(shè)，其用途應(yīng)該為居民服務(wù)。
該小區(qū)物業(yè)公司一工作人員稱(chēng)會(huì)所是由開(kāi)發(fā)商直接出租的，和物業(yè)公司無(wú)關(guān)。筆者多方聯(lián)系開(kāi)發(fā)商無(wú)果。
久敬佳園業(yè)委會(huì)為居民討要會(huì)所
入住7年來(lái)，小區(qū)會(huì)所沒(méi)有給居民提供健身、娛樂(lè)等服務(wù)，反而變身為一家企業(yè)單位的辦公樓。最近，在居民的強(qiáng)烈呼吁下，豐臺(tái)區(qū)久敬佳園小區(qū)業(yè)委會(huì)決定啟動(dòng)法律程序幫居民討會(huì)所。
該小區(qū)居民王女士反映，每次到朋友家去都很羨慕人家的會(huì)所，會(huì)所設(shè)置有舞廳、棋牌室、健身房等，大家交一點(diǎn)服務(wù)費(fèi)就能享用這個(gè)休閑娛樂(lè)的好去處，“我們這個(gè)小區(qū)，從2005年入住開(kāi)始，小區(qū)的會(huì)所就一直被開(kāi)發(fā)商鎖著。我們沒(méi)有享受到任何服務(wù)”。
近日筆者來(lái)到該小區(qū)三區(qū)二號(hào)樓，小區(qū)會(huì)所占地約2000平方米，兩層樓，會(huì)所大門(mén)緊鎖。不少居民紛紛表達(dá)自己的不滿(mǎn)：“門(mén)經(jīng)常鎖著。偶爾看到有人進(jìn)出辦公?！薄皶?huì)所變成辦公樓太不靠譜了?！?“社區(qū)會(huì)所為什么被賣(mài)掉而不能為居民所享有？”
據(jù)了解，自去年起該小區(qū)業(yè)主便向豐臺(tái)區(qū)建設(shè)委員會(huì)、街道等相關(guān)部門(mén)投訴，以期解決會(huì)所問(wèn)題，但直至今日仍無(wú)進(jìn)展。該小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人反映，為爭(zhēng)取會(huì)所，業(yè)委會(huì)也進(jìn)行了多方努力，但開(kāi)發(fā)商說(shuō)他們有產(chǎn)權(quán)證，且會(huì)所已被賣(mài)掉，“我們從沒(méi)見(jiàn)過(guò)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)證。小區(qū)規(guī)劃中對(duì)會(huì)所的性質(zhì)有明確規(guī)定，且樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)及購(gòu)房合同里也突出了會(huì)所為業(yè)主服務(wù)的功能。所以，即使會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，但開(kāi)發(fā)商擅自改變會(huì)所用途，也侵害了業(yè)主利益，屬于違約行為。我們將帶領(lǐng)業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益”。
近日，豐臺(tái)區(qū)房管部門(mén)稱(chēng)，該社區(qū)會(huì)所問(wèn)題應(yīng)由小區(qū)業(yè)委會(huì)與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)調(diào)解決。
富東嘉園經(jīng)營(yíng)乏力會(huì)所遭遇閑置
自2008年起，朝陽(yáng)區(qū)富東嘉園小區(qū)業(yè)主便開(kāi)始陸續(xù)入住，但直至目前該小區(qū)會(huì)所仍遭棄置無(wú)力開(kāi)放。
“入住前就想著小區(qū)內(nèi)有會(huì)所，可以隨時(shí)健身?？扇胱『螅_(kāi)發(fā)商所說(shuō)的超大會(huì)所一直沒(méi)開(kāi)放過(guò)，讓人很失望?！毙^(qū)業(yè)主李女士說(shuō)。該小區(qū)多數(shù)業(yè)主反映，應(yīng)該將會(huì)所開(kāi)發(fā)利用，給大家提供一個(gè)活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)也能實(shí)現(xiàn)會(huì)所的功能和價(jià)值?！叭胱《歼@么久了，每次活動(dòng)都得跑到別的小區(qū)辦卡。會(huì)所到底什么時(shí)候開(kāi)放？”業(yè)主王先生抱怨。居民們反映，開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)曾宣傳過(guò)小區(qū)內(nèi)有6000平方米的超大會(huì)所，包含網(wǎng)球、健身、桑拿、游泳、餐飲娛樂(lè)、仿SHOPPINGMALL的綜合場(chǎng)所。可現(xiàn)在業(yè)主入住已有4年，這些設(shè)施一直未出現(xiàn)過(guò)，也未曾看到開(kāi)發(fā)商對(duì)其有建設(shè)。
對(duì)于業(yè)主的質(zhì)疑，物業(yè)公司一工作人員稱(chēng)，會(huì)所未開(kāi)放是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因，“開(kāi)發(fā)商一直想出租，可又不允許單間出租，希望有承租人將6000平米的會(huì)所完全租下，可現(xiàn)在來(lái)尋租的人多為小團(tuán)體組織，只租一兩間，所以會(huì)所一直未能租出去”。
據(jù)了解，目前，該小區(qū)有少數(shù)居民自發(fā)將會(huì)所一樓進(jìn)行了清理，天冷的時(shí)候，大家就躲到這里來(lái)跳舞、打球?！白钇鸫a有墻不透風(fēng)啊，這樣活動(dòng)著也不冷了?！毙^(qū)黃奶奶說(shuō)，大家都希望開(kāi)發(fā)商能盡快開(kāi)放運(yùn)營(yíng)會(huì)所，為大家提供一個(gè)健身的好去處。
■專(zhuān)家觀點(diǎn)
非獨(dú)立產(chǎn)權(quán)會(huì)所應(yīng)屬全體業(yè)主
社區(qū)專(zhuān)家舒可心稱(chēng)，社區(qū)會(huì)所原本是市政規(guī)劃的指標(biāo)之一，是以居民“千人指標(biāo)”為基礎(chǔ)的、用于居民生活配套的建筑。近年來(lái)，為尋求銷(xiāo)售突破，不少開(kāi)發(fā)商在社區(qū)會(huì)所上做文章，將其包裝打造成為銷(xiāo)售亮點(diǎn)。
在會(huì)所建設(shè)方面，有的開(kāi)發(fā)商支付了該建筑的土地出讓金，從而取得了會(huì)所的所有權(quán)，且開(kāi)發(fā)商能夠出具會(huì)所建筑面積的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，這才能說(shuō)開(kāi)發(fā)商確實(shí)具有該會(huì)所的產(chǎn)權(quán)。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商就是會(huì)所的產(chǎn)權(quán)人，對(duì)會(huì)所具有所有權(quán)，其中包括處置的權(quán)利。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商仍然應(yīng)該依照合同內(nèi)容，向業(yè)主提供社區(qū)會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目所需的所有硬件條件。“這一點(diǎn)，很多開(kāi)發(fā)商自己不明白，他們以為房屋買(mǎi)賣(mài)合同在交房以后就結(jié)束了。其實(shí)，該合同中關(guān)于會(huì)所的服務(wù)承諾，也都是合同應(yīng)該遵守的內(nèi)容，應(yīng)該繼續(xù)有效?！笔婵尚膹?qiáng)調(diào)，開(kāi)發(fā)商須遵守合同中的義務(wù)和政府的有關(guān)規(guī)定，即房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確了會(huì)所的用途，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)單方面進(jìn)行變更，否則就是違約，其他產(chǎn)權(quán)人可以向政府舉報(bào)其違規(guī)行為。
舒可心認(rèn)為，目前小區(qū)會(huì)所的大多數(shù)狀態(tài)是開(kāi)發(fā)商不具有會(huì)所的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。會(huì)所沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，也沒(méi)有任何人能夠主張其產(chǎn)權(quán)，會(huì)所表面上是“沒(méi)有產(chǎn)權(quán)”，則會(huì)所的產(chǎn)權(quán)人就是全體業(yè)主，即會(huì)所是業(yè)主大會(huì)的財(cái)產(chǎn)，業(yè)主大會(huì)有權(quán)利決定會(huì)所的使用、支付會(huì)所的管理費(fèi)用，并享受會(huì)所帶來(lái)的收益。
■律師說(shuō)法
擅改會(huì)所用途需擔(dān)法律責(zé)任
京華律師事務(wù)所律師馬傳貞認(rèn)為，在一定程度和意義上，社區(qū)會(huì)所是業(yè)主客廳的“擴(kuò)大”和“延展”，是小區(qū)公共活動(dòng)空間，是為小區(qū)居民提供較全面的娛樂(lè)休閑活動(dòng)的場(chǎng)所。
但是，目前多家小區(qū)會(huì)所被開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司銷(xiāo)售或出租，變身為單位宿舍樓、辦公樓，或進(jìn)行商品經(jīng)營(yíng)，有的則棄置不用，這就改變了會(huì)所的規(guī)劃用途。
在社區(qū)事務(wù)中，無(wú)論會(huì)所的產(chǎn)權(quán)是屬于開(kāi)發(fā)商或業(yè)主專(zhuān)有還是共有，會(huì)所的用途、功能都不能隨意改變。若要改變會(huì)所規(guī)劃用途，則需要到規(guī)劃委變更，需要召開(kāi)專(zhuān)家論證和公眾參與的聽(tīng)證會(huì)?！叭绻晦k變更手續(xù)就改變了會(huì)所用途，那么開(kāi)發(fā)商就違反了法律規(guī)定。小區(qū)業(yè)主可以起訴要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任?！?
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